Justiça considera ilegal taxa de condomínio diferenciada para coberturas

Por: Edvandro Adolfo Pereira

Data de Publicação: 4 de dezembro de 2025

Fonte: https://www.tjmg.jus.br/

Resumo: A decisão da 5ª Vara Cível de Belo Horizonte, em ação envolvendo unidade de cobertura em condomínio edilício, declarou nulas cláusulas da convenção que impunham cobrança significativamente superior de despesas ordinárias às coberturas, com base apenas na fração ideal. Com apoio em prova pericial e em precedente do Superior Tribunal de Justiça (AREsp 1.837.019/AL), a sentença reconheceu abuso no critério de rateio, fixou modelo híbrido de repartição de custos e condenou o condomínio à restituição, em valores simples, das quantias pagas a maior desde agosto de 2020.

A discussão sobre o rateio das despesas condominiais costuma ser tratada como tema interno à convenção, resolvido pela fração ideal de cada unidade. No caso analisado, entretanto, a cobrança majorada dirigida à cobertura de um edifício no Bairro Lourdes, em Belo Horizonte, foi submetida ao crivo judicial e resultou na invalidação parcial das regras convencionais.

A unidade de cobertura, titular de fração ideal de 11,7831% do terreno em condomínio com 16 apartamentos, vinha suportando contribuições ordinárias aproximadamente 101% superiores às unidades do tipo, embora fruísse de serviços como portaria, limpeza, segurança e administração em condições iguais às demais. Tentativa de revisão administrativa do critério de rateio, por meio de assembleia, foi rejeitada pelos demais condôminos, o que motivou a ação judicial.

Ao examinar a controvérsia, a juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes reconheceu que a convenção possui autonomia para definir a forma de contribuição, mas destacou que tal autonomia não é absoluta, devendo ser compatibilizada com a vedação ao enriquecimento sem causa e com a boa-fé objetiva. A solução passou pela análise detalhada da prova pericial e pela aplicação, como paradigma, de precedente do Superior Tribunal de Justiça.

O resultado foi a construção de um critério híbrido de rateio, que distingue despesas de fruição igualitária daquelas que guardam relação com a área ou o valor do imóvel, e a determinação de restituição dos valores pagos a maior pela unidade de cobertura, a serem apurados em liquidação de sentença.

1. O caso concreto: cobertura que paga o dobro por serviços iguais

A autora da ação é proprietária da unidade autônoma nº 1.601, uma das coberturas do condomínio réu, correspondente a 11,7831% da fração ideal do terreno, em universo de 16 unidades. A convenção condominial previa o rateio de todas as despesas comuns ordinárias pela fração ideal, com fundamento nas cláusulas nona, alínea “x”, e vigésima segunda.

Segundo a petição inicial, esse critério, aplicado indistintamente a todas as despesas, gerava distorção relevante: a unidade de cobertura suportava custo mais de 100% superior ao das unidades tipo em itens de fruição igualitária, como portaria, segurança, limpeza, administração e manutenção de áreas comuns. A autora sustentou violação ao princípio da isonomia e existência de enriquecimento sem causa dos demais condôminos.

Antes do ajuizamento da demanda, foi realizada Assembleia Geral Extraordinária para discutir a alteração da forma de rateio. A proposta de mudança, entretanto, foi rejeitada por unanimidade, mantendo-se o statu quo que onerava a cobertura, o que levou à propositura de ação declaratória e constitutiva cumulada com cobrança.

Na contestação, o condomínio invocou o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, defendendo a legalidade da cobrança pela fração ideal. Argumentou também que a autora tinha ciência da convenção ao adquirir o imóvel, que a cobertura possui área maior e características diferenciadas – como piscina privativa e espaços de lazer exclusivos – e que tais fatores justificariam a cobrança proporcional. Por fim, destacou a soberania da assembleia e o princípio pacta sunt servanda.

2. Autonomia da convenção condominial e seus limites

Na fundamentação, a magistrada reconheceu que a lei civil atribui à convenção a prerrogativa de estipular a forma de rateio das despesas condominiais. Todavia, enfatizou que essa autonomia privada coletiva deve ser interpretada à luz de princípios e cláusulas gerais do Código Civil, especialmente a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884) e a boa-fé objetiva (art. 422).

Com base na prova pericial, o juízo constatou que o uso dos serviços de portaria, limpeza, manutenção de elevadores, sistemas de segurança e demais itens de custeio ordinário não variava conforme a metragem da unidade. Nesses casos, o critério de fração ideal deixava de refletir a efetiva fruição dos serviços e passava a transferir parcela da carga financeira da coletividade para a unidade de cobertura.

Ao impor pagamento praticamente dobrado por serviços que beneficiam de forma igualitária todas as unidades, a convenção produzia resultado desproporcional, considerado incompatível com a boa-fé e configurador de enriquecimento sem causa da maioria em detrimento da minoria (no caso, uma única unidade). A soberania da assembleia condominial, que rejeitara a alteração do critério, foi expressamente limitada pela vedação ao abuso de direito.

3. Prova pericial: quando os números revelam o abuso

A perícia contábil foi central para a solução da causa. A perita examinou a documentação financeira do condomínio, a estrutura de custos e a distribuição das despesas entre as unidades. Confirmou que a cobertura contribuiu, de forma reiterada, com valor aproximadamente 101% superior ao das demais unidades, em razão da maior fração ideal.

O laudo distinguiu, de um lado, as despesas de “fruição igualitária” e, de outro, aquelas vinculadas ao valor ou ao tamanho do imóvel ou ao consumo potencialmente maior. Entre as despesas de fruição igualitária, foram destacados, entre outros:

• salários e encargos de funcionários (porteiros, faxineiros, zelador);
• materiais de limpeza;
• manutenção de elevadores e de portões eletrônicos;
• sistemas de segurança;
• despesas administrativas com escritório de contabilidade e honorários de síndico.

Em relação a esses itens, a perícia concluiu que não há correlação lógica entre área privativa e uso dos serviços. O fato de a unidade ser cobertura não implica uso “em dobro” da portaria, dos elevadores ou da limpeza das áreas comuns. O critério de fração ideal, aplicado de modo indiscriminado, gerava onerosidade excessiva à cobertura e benefício financeiro indevido aos demais condôminos.

Por outro lado, a perícia identificou despesas em que a fração ideal se mostrava compatível, como o seguro da edificação, o fundo de obras e benfeitorias estruturais, além de consumos de água e gás quando inexistente medição individualizada. Nessas hipóteses, considerou-se que o valor ou o potencial de utilização guarda relação com o tamanho e as características da unidade.

4. O precedente do STJ (AREsp 1.837.019/AL) como paradigma

Para fundamentar o afastamento parcial do critério da fração ideal, a magistrada utilizou como paradigma o julgamento do Agravo em Recurso Especial nº 1.837.019/AL, do Superior Tribunal de Justiça, relatado pelo Ministro Marco Buzzi. No referido precedente, o STJ examinou controvérsia relativa à forma de rateio da taxa condominial em edifício onde a convenção distinguia, em suas cláusulas, a contribuição “na proporção das unidades autônomas” e, em caso de sinistro, a contribuição pela fração ideal.

O Tribunal de Justiça de Alagoas, cuja decisão foi mantida, entendeu que a taxa de condomínio deveria seguir o critério “unidades autônomas” para as despesas comuns de manutenção, reservando a fração ideal para hipóteses específicas previstas na convenção. A cobrança integral com base na fração ideal para despesas de asseio, conservação, reparação de dependências comuns e pagamento de funcionários foi reputada abusiva e injusta.

Na sentença da 5ª Vara Cível de Belo Horizonte, esse paradigma foi utilizado para confirmar a possibilidade de afastamento do critério da fração ideal quando demonstrada, por prova técnica, a ausência de correspondência entre área da unidade e benefício obtido com determinadas despesas. O caso mineiro reproduz, em linhas gerais, a lógica do precedente: a análise concreta das despesas prevalece sobre a aplicação automática do critério aritmético previsto na convenção.

5. O critério híbrido de rateio fixado na sentença

Reconhecido o abuso, o juízo optou por não simplesmente substituir um critério por outro para todas as despesas. A solução foi a adoção de um modelo híbrido, que combina rateio igualitário e rateio pela fração ideal, conforme a natureza do gasto. O objetivo declarado foi preservar a comutatividade das obrigações condominiais e restabelecer a razoabilidade da contribuição de cada unidade.

Com essa sistemática, as despesas que não guardam relação com a área da unidade passam a ser repartidas de maneira igualitária, reduzindo a onerosidade da cobertura e redistribuindo a carga financeira entre as demais unidades. Ao mesmo tempo, a sentença preserva o uso da fração ideal em hipóteses em que a proporcionalidade faz sentido econômico e jurídico, como seguro, obras estruturais e determinados consumos.

6. Restituição dos valores pagos a maior e critérios de liquidação

Reconhecida a abusividade parcial do critério de rateio, o condomínio foi condenado a restituir à autora os valores pagos a maior a título de taxa condominial. A sentença fixou como marco inicial a assembleia em que a tentativa de revisão do critério foi rejeitada, realizada em 17 de agosto de 2020, estendendo a restituição até a efetiva implementação da nova forma de cobrança.

A recomposição patrimonial deve observar o seguinte método: em liquidação de sentença, proceder-se-á ao recálculo das cotas mensais, mês a mês, aplicando-se o rateio igualitário às despesas administrativas, operacionais, de pessoal e de conservação/manutenção de áreas comuns, e mantendo-se a fração ideal para seguro, fundo de obras, benfeitorias estruturais e consumo de água e gás (enquanto não individualizados). A diferença entre o valor efetivamente pago e o valor devido, em cada competência, comporá o montante a ser restituído.

Quanto à forma de restituição, o juízo afastou a devolução em dobro. Entendeu que, embora tenha havido enriquecimento sem causa objetivo, a cobrança estava amparada em cláusula convencional vigente, o que afasta a caracterização de má-fé subjetiva necessária à aplicação do artigo 940 do Código Civil. Assim, determinou a devolução simples dos valores, acrescidos de correção monetária pelos índices da Corregedoria-Geral de Justiça a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.

Perguntas frequentes

Conclusões

O julgamento da 5ª Vara Cível de Belo Horizonte evidencia que a forma de rateio das despesas condominiais não é matéria imune ao controle jurisdicional. A convenção continua a desempenhar papel central na disciplina interna do condomínio, mas seus comandos devem ser interpretados à luz de princípios como boa-fé, razoabilidade e vedação ao enriquecimento sem causa.

A prova pericial teve papel decisivo ao demonstrar, com base em dados concretos, que a aplicação indiscriminada da fração ideal produzia onerosidade excessiva para a cobertura em despesas de fruição igualitária. O apoio no precedente do STJ (AREsp 1.837.019/AL) reforçou a legitimidade de afastar o critério convencional quando este, na prática, se revela abusivo.

Ao fixar um modelo híbrido de rateio e determinar a restituição simples dos valores pagos a maior, a sentença sinaliza que a gestão condominial deve compatibilizar a autonomia da assembleia com limites materiais impostos pelo direito civil. Para condôminos, síndicos e administradoras, a mensagem central é clara: critérios de cobrança que desconsiderem a efetiva fruição dos serviços, transferindo encargos de forma desproporcional, podem ser revistos judicialmente, desde que amparados em prova técnica consistente e na interpretação sistemática do ordenamento.

Resta, para futuras controvérsias, a reflexão sobre como cada condomínio avaliará, em sua realidade específica, se o modelo vigente de rateio efetivamente traduz justiça distributiva ou se oculta assimetrias que só se revelam quando os números são examinados com o rigor demonstrado neste caso.

Referências