Regime jurídico da purgação da mora nos contratos habitacionais urbanos com alienação fiduciária de bem imóvel após a Lei nº 13.465/2017: análise normativa e jurisprudencial à luz do Tema 1.288 do Superior Tribunal de Justiça.

PARECER JURÍDICO

Título: Regime jurídico da purgação da mora nos contratos habitacionais urbanos com alienação fiduciária de bem imóvel após a Lei nº 13.465/2017: análise normativa e jurisprudencial à luz do Tema 1.288 do Superior Tribunal de Justiça.

Assunto: Alienação fiduciária de bem imóvel em contratos habitacionais urbanos. Purgação da mora. Consolidação da propriedade fiduciária. Aplicação intertemporal da Lei nº 13.465/2017. Direito de preferência do devedor fiduciante. Tema 1.288 do STJ.

Por Edvandro Adolfo Pereira
Data Publicação: 20/03/2026

I – RELATÓRIO

Submete-se à análise jurídica a controvérsia relativa aos contratos urbanos habitacionais garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel, com foco na definição do regime aplicável à purgação da mora após as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 na Lei nº 9.514/1997, especialmente diante do Tema Repetitivo 1.288 do Superior Tribunal de Justiça e da anterior orientação firmada no IRDR Tema 26 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

O objeto do parecer consiste em examinar, de modo sistemático, a significação jurídica da purgação da mora, o alcance normativo dos arts. 26-A, 27, § 2º-B, e 39, II, da Lei nº 9.514/1997, a disciplina intertemporal aplicável aos contratos anteriores à vigência da Lei nº 13.465/2017, a posição hierárquica e funcional dos precedentes em confronto e os efeitos práticos da tese firmada pelo STJ para ações revisionais, anulatórias, consignatórias e correlatas, sempre no âmbito da alienação fiduciária imobiliária de natureza habitacional urbana.

A base documental disponível revela que o STJ, ao apreciar o REsp nº 2.126.726/SP sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou tese no Tema 1.288 segundo a qual, antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, deve ser desfeito o ato de consolidação, com retomada do contrato; e, a partir da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, assegura-se ao devedor fiduciante apenas o exercício do direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

Consta, ainda, do voto condutor e dos materiais fornecidos, que o repetitivo foi instaurado precisamente para dar uniformidade nacional à matéria, uma vez que a discussão, embora antes enfrentada em recurso especial oriundo de IRDR, continuava a gerar controvérsia prática quanto à sua eficácia sistêmica, notadamente em razão da necessidade de enquadramento da matéria no regime próprio dos arts. 1.036 a 1.040 do CPC.

É, pois, à luz desse quadro normativo e jurisprudencial que se passa à fundamentação.

II – FUNDAMENTAÇÃO

1. Delimitação conceitual da purgação da mora no sistema da alienação fiduciária imobiliária

No regime da alienação fiduciária de bem imóvel, purgar a mora significa remover juridicamente o estado de inadimplemento do devedor mediante o pagamento tempestivo dos valores em atraso e dos encargos legalmente exigíveis, produzindo, quando a lei o admite, o efeito de convalidar o contrato e impedir, ou desfazer, a consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor.

Não se trata de quitação integral de toda a dívida futura, tampouco de mera liberalidade do credor. Trata-se de faculdade jurídica delimitada em lei, cuja eficácia depende de ocorrer dentro da janela temporal normativamente prevista. Em sua conformação anterior à Lei nº 13.465/2017, a jurisprudência do STJ admitia, para os contratos de mútuo imobiliário com garantia fiduciária, a purgação da mora no prazo de 15 dias previsto no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 e, também, subsidiariamente, a qualquer tempo até a assinatura do auto de arrematação, com fundamento no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.

Esse modelo foi alterado pela Lei nº 13.465/2017. Segundo o acórdão repetitivo, com a introdução do § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, deixou de haver espaço para a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 após a consolidação da propriedade fiduciária, pois, consolidada a propriedade em nome do credor, já não cabe ao devedor purgar a mora para reativar o financiamento, remanescendo-lhe apenas o direito de preferência na aquisição do bem.

Daí resulta uma distinção técnica indispensável. A purgação da mora é instituto voltado à recomposição da normalidade contratual. O direito de preferência, diversamente, não recompõe o contrato de financiamento originário; ele confere ao devedor a faculdade de readquirir o imóvel por preço legalmente definido após a consolidação, antes da alienação definitiva a terceiro. A confusão entre essas duas categorias foi precisamente uma das causas da divergência jurisprudencial superada pelo Tema 1.288.

2. Estrutura normativa da Lei nº 9.514/1997 após a Lei nº 13.465/2017

A Lei nº 13.465/2017 introduziu uma reorganização funcional do procedimento de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade e leilão no financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária. A leitura combinada dos dispositivos transcritos no material submetido demonstra essa reconfiguração.

O art. 26-A passou a prever normas especiais para os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive em programas habitacionais específicos. O § 2º do art. 26-A expressamente estabelece que, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor pagar as parcelas vencidas e as despesas pertinentes, hipótese em que convalescerá o contrato. A norma, por sua literalidade, fixa um marco temporal objetivo para a purgação eficaz: a averbação da consolidação.

Por sua vez, o art. 27, § 2º-B, passou a disciplinar o período posterior à averbação da consolidação, assegurando ao devedor fiduciante, até a data do segundo leilão, direito de preferência para adquirir o imóvel por valor correspondente à dívida, acrescido dos encargos e despesas legalmente previstos. O legislador, portanto, deslocou o devedor, após a consolidação, de um regime de convalidação contratual para um regime de preferência aquisitiva.

O art. 39, II, com a redação da Lei nº 13.465/2017, restringiu a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. O efeito sistemático dessa alteração é claro: as operações submetidas à alienação fiduciária imobiliária deixam de se sujeitar, no ponto, à utilização subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966 para permitir purgação da mora após a consolidação.

O STJ, no Tema 1.288, deu a essa reorganização legislativa leitura uniforme e coerente, assentando que a lei nova alterou o regime jurídico da purgação da mora e tornou irrelevante, para esse ponto, a data de celebração do contrato, desde que se observe a preservação dos atos jurídicos perfeitos anteriormente consumados.

3. O problema intertemporal e a superação do critério da data do contrato

A controvérsia submetida ao Tema 1.288 consistia em definir se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 incidiria apenas sobre contratos celebrados após sua vigência ou se também alcançaria contratos anteriores, desde que a constituição da mora ou a consolidação da propriedade ocorressem posteriormente.

O IRDR Tema 26 do TJSP havia firmado entendimento restritivo, segundo o qual a alteração teria aplicação apenas aos contratos celebrados sob a vigência da lei nova. O STJ afastou esse critério. No repetitivo, a Segunda Seção fixou que os elementos condicionantes relevantes não são a data da contratação, mas a data da consolidação da propriedade e a ocorrência, ou não, da purga da mora sob o regime então vigente.

Esse deslocamento hermenêutico é juridicamente consistente por três razões. A primeira é de ordem estrutural: o instituto da purgação da mora não se liga ao momento da formação do contrato, mas ao momento do inadimplemento e da execução da garantia. A segunda é de ordem normativa: a Lei nº 13.465/2017 alterou o procedimento executivo da garantia fiduciária, e não a existência abstrata do contrato. A terceira é de ordem intertemporal: a lei nova incide sobre efeitos jurídicos ainda não consumados, preservando apenas situações já aperfeiçoadas sob o regime anterior.

Foi exatamente por isso que a tese repetitiva foi formulada em dois segmentos. No primeiro, reconheceu-se que, antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, quando já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, houve ato jurídico perfeito, impondo-se o desfazimento da consolidação e a retomada do financiamento. No segundo, afirmou-se que, a partir da vigência da lei nova, nas hipóteses em que consolidada a propriedade sem purga da mora, o devedor dispõe apenas do direito de preferência do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

Portanto, a tese do STJ não operou retroatividade vedada. O que houve foi incidência imediata da lei nova sobre situação procedimental em curso, sem desconstituição de ato jurídico perfeito já consumado.

4. Ato jurídico perfeito e preservação das situações anteriores à Lei nº 13.465/2017

A primeira parte da tese repetitiva preserva expressamente a hipótese em que, antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, já se tinha consolidação da propriedade e purgação da mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Nessa situação, o STJ reconhece a ocorrência de ato jurídico perfeito, impondo o desfazimento do ato de consolidação e a consequente retomada do contrato.

O ponto merece destaque porque evidencia a técnica decisória adotada pelo Tribunal Superior. O STJ não negou a validade do regime anterior; apenas delimitou sua sobrevivência às hipóteses em que todos os pressupostos jurídicos relevantes já haviam sido concretizados antes da alteração legislativa. A preservação do ato jurídico perfeito, nesse contexto, funciona como cláusula de estabilização das situações definitivamente formadas sob a legislação pretérita.

Esse recorte impede duas distorções interpretativas. A primeira seria sustentar que o contrato anterior à Lei nº 13.465/2017, por si só, atrairia indefinidamente o regime antigo. A segunda seria afirmar que a lei nova desconstituiria, por retroatividade, purgações de mora validamente realizadas sob a lei precedente. O Tema 1.288 rejeita ambas as posições e adota solução intermediária aderente à técnica de direito intertemporal.

5. A consolidação da propriedade como marco decisivo do regime jurídico

No sistema atual, a averbação da consolidação da propriedade fiduciária é o divisor funcional entre dois regimes jurídicos distintos. Antes da consolidação, há espaço para a purgação da mora apta a convalidar o contrato, nos termos do art. 26-A, § 2º. Após a consolidação, não subsiste mais essa possibilidade; o devedor desloca-se para o regime do direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B.

Os precedentes citados no próprio material do repetitivo reforçam essa orientação. O STJ assinalou, em linha já fixada no REsp nº 1.649.595/RS e reiterada no REsp nº 2.007.941/MG, que, com a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor, mas apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel.

No caso concreto analisado nos documentos, registrou-se que a consolidação da propriedade em nome do credor ocorreu em 30/8/2017, quando já vigente a regra do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, circunstância que afastou a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação.

Disso decorre que a consolidação não é mero detalhe procedimental; ela é o marco jurídico que redefine a posição obrigacional do devedor e o feixe de faculdades disponíveis no procedimento executivo fiduciário.

6. Inaplicabilidade subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966 após a Lei nº 13.465/2017

A jurisprudência anterior havia admitido o uso subsidiário do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966 para permitir a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação em contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997. Esse entendimento repousava na redação anterior do art. 39, II, e na ausência de disciplina específica, no âmbito da alienação fiduciária, para o período posterior à consolidação.

Com a alteração legal, o quadro normativo foi modificado. O STJ afirmou textualmente que, sobrevindo a Lei nº 13.465/2017 e a introdução do § 2º-B ao art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 nas hipóteses de consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor.

Essa conclusão é sustentada por coerência sistêmica. Não faria sentido o legislador criar disciplina expressa para o momento posterior à consolidação, instituindo um direito de preferência, e ao mesmo tempo manter, por via subsidiária, regime pretérito que permitisse a recomposição do contrato até o auto de arrematação. A lei especial posterior substituiu a disciplina subsidiária anterior no ponto em que passou a regular a matéria de modo específico.

Logo, nos contratos de alienação fiduciária imobiliária sujeitos à redação atual da Lei nº 9.514/1997, a invocação do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, para restaurar o contrato após a consolidação, não encontra suporte na tese repetitiva vinculante.

7. O direito de preferência não se confunde com purgação da mora

Um dos aspectos mais relevantes, e frequentemente mal compreendidos na prática forense, consiste em distinguir o direito de preferência do art. 27, § 2º-B, da purgação da mora.

A purgação da mora pressupõe a eliminação do inadimplemento com efeito convalidante do contrato. Seu resultado é a retomada do financiamento e a recomposição da relação contratual originária. O direito de preferência, ao contrário, surge quando esse vínculo já não pode mais ser restabelecido pela via da purgação. Ele confere ao devedor a oportunidade de adquirir o imóvel em condições definidas em lei, por preço correspondente ao valor da dívida e acréscimos legais, antes da realização do segundo leilão.

O próprio STJ emprega linguagem que demonstra a distinção de planos: após a consolidação, “descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência”. A utilização do advérbio “apenas” não é acidental; ela revela caráter substitutivo e restritivo do novo regime.

Assim, não procede a interpretação segundo a qual o § 2º-B teria apenas acrescentado uma faculdade adicional ao devedor, sem revogar a possibilidade anterior de purgação pós-consolidação. A ratio decidendi do Tema 1.288 vai em sentido oposto: a purgação pós-consolidação, no regime atual, foi excluída.

8. Hierarquia e eficácia dos precedentes: IRDR Tema 26 do TJSP e Tema 1.288 do STJ

A matéria havia sido enfrentada no âmbito do TJSP, em IRDR, com tese favorável à incidência restrita da Lei nº 13.465/2017 aos contratos celebrados sob sua vigência. Entretanto, o próprio material do STJ registra que, apesar de a controvérsia já ter sido julgada em recurso especial oriundo de IRDR, verificou-se a necessidade de reapreciação sob o rito dos repetitivos para assegurar uniformidade, estabilidade e coerência do sistema e evitar decisões díspares nas instâncias ordinárias.

O voto de afetação consignou, inclusive, que o julgamento anterior não vinha produzindo integralmente os efeitos práticos esperados, motivo pelo qual se tornou necessário apreciar a matéria sob os arts. 1.038 e 1.039 do CPC, fixando tese repetitiva com força vinculante própria.

Sob o prisma do sistema de precedentes, o resultado é inequívoco. A tese repetitiva do STJ, proferida no Tema 1.288, prevalece nacionalmente sobre a orientação do IRDR estadual no ponto de divergência. Não porque o IRDR seja inválido em si, mas porque a interpretação federal uniformizada pelo Tribunal Superior, em recurso repetitivo, passa a constituir o parâmetro vinculante para os órgãos jurisdicionais nacionais em matéria infraconstitucional.

A consequência prática é a superação funcional da tese do IRDR 26 do TJSP no ponto em que adotava como critério decisivo a data da contratação. Após o Tema 1.288, o critério juridicamente correto passou a ser a data da consolidação da propriedade e a ocorrência, ou não, da purga da mora sob o regime vigente à época do fato.

9. Efeitos para os contratos habitacionais urbanos anteriores à Lei nº 13.465/2017

Nos contratos urbanos habitacionais celebrados antes de 8/9/2017, a solução não é mais obtida por simples remissão à data do instrumento contratual. A antiguidade do contrato não autoriza, por si só, a manutenção do regime anterior até o auto de arrematação.

A pergunta juridicamente relevante passou a ser outra: quando ocorreu a consolidação da propriedade fiduciária, e a mora foi, ou não, purgada em momento juridicamente útil. Se a purga da mora se aperfeiçoou antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, sob os parâmetros então admitidos, reconhece-se ato jurídico perfeito. Se, ao contrário, a consolidação ocorreu já na vigência da nova lei e não houve purga tempestiva antes da averbação, aplica-se o regime do art. 27, § 2º-B, sem reativação do contrato.

O material analisado consigna precisamente que a lei nova se aplica aos contratos anteriores à sua edição, levando em consideração, em vez da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes.

Essa orientação tem particular relevância nos litígios envolvendo contratos antigos do Sistema Financeiro Imobiliário, em que ainda é comum a argumentação baseada exclusivamente no tempus regit actum contratual. O precedente repetitivo demonstra que, na espécie, o ponto sensível não está na formação do contrato, mas na dinâmica executiva da garantia fiduciária.

10. Consequências processuais para ações anulatórias, consignatórias, revisionais e pedidos de suspensão de leilão

No plano processual, o Tema 1.288 impõe redefinição do juízo de procedência em diversas demandas habitualmente propostas por devedores fiduciantes.

Nas ações anulatórias de execução extrajudicial cumuladas com pedido de restituição do prazo para purgar a mora, quando a consolidação da propriedade ocorreu após a vigência da Lei nº 13.465/2017 e não houve purga tempestiva, a pretensão de restabelecer o contrato com fundamento em pagamento até a assinatura do auto de arrematação não encontra amparo jurídico. Foi exatamente essa a conclusão do caso paradigma, em que o STJ reformou o acórdão recorrido e julgou improcedente a ação.

Nas ações de consignação em pagamento, a utilidade do depósito judicial depende do momento em que é realizado. Se o depósito é buscado após a consolidação da propriedade, já sob a vigência da Lei nº 13.465/2017, com o propósito de reanimar o contrato, a tese repetitiva afasta essa possibilidade, subsistindo apenas eventual exercício do direito de preferência, desde que observados seus pressupostos.

Nos pedidos de suspensão de leilão fundados exclusivamente na alegação de que o contrato é anterior à Lei nº 13.465/2017, a orientação também é desfavorável ao devedor quando a consolidação é posterior à lei nova. Nessa hipótese, a anterioridade do contrato não desloca o regime aplicável.

Nas ações revisionais, a controvérsia relativa à purgação da mora não se resolve por mera discussão abstrata de cláusulas contratuais, pois o sistema atual distingue expressamente as controvérsias contratuais da dinâmica possessória e executiva da garantia. O texto legal transcrito pelo consulente registra, inclusive, que, uma vez averbada a consolidação, as ações judiciais relativas a estipulações contratuais ou requisitos procedimentais, ressalvada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse. Ainda que o parecer não avance além do material apresentado, esse dado normativo reforça a redução do potencial suspensivo dessas ações após a consolidação.

11. O prazo do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 e sua natureza jurídica

O repetitivo também enfrentou questão acessória relevante: a natureza do prazo de 30 dias para a promoção do leilão extrajudicial previsto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. O acórdão consignou que tal prazo não é decadencial, pois não se refere ao exercício de direito potestativo do credor, mas à observância de imposição legal inerente ao rito da execução extrajudicial da garantia. Sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o imóvel nem restaura o status quo ante, acarretando apenas mera irregularidade e impedindo o agravamento da situação do fiduciante em razão da demora imputável exclusivamente ao fiduciário.

Esse ponto é relevante porque afasta argumentação por vezes utilizada para sustentar que o atraso na realização do leilão reabriria, automaticamente, a possibilidade de purgação da mora ou restauraria o contrato. Segundo o precedente repetitivo, essa consequência não decorre da extrapolação do prazo.

12. Coerência jurisprudencial anterior e consolidação do entendimento

O Tema 1.288 não surgiu em vazio hermenêutico. Os próprios materiais do processo repetitivo indicam que a Segunda Seção reafirmou orientação já consolidada nas Turmas de Direito Privado do STJ, especialmente a partir do REsp nº 1.649.595/RS e do REsp nº 2.007.941/MG.

O voto sublinha a necessidade de manter a jurisprudência estável, íntegra e coerente, agora sob o rito repetitivo, justamente para evitar dispersão decisória nas instâncias ordinárias. Há, portanto, nítida intenção institucional de encerramento da controvérsia.

Isso é importante para o intérprete porque revela que o Tema 1.288 não deve ser lido como inovação isolada, mas como culminação de uma linha jurisprudencial amadurecida, depois estabilizada em sede vinculante.

13. Síntese dogmática aplicável aos contratos urbanos habitacionais com alienação fiduciária

Do conjunto normativo e jurisprudencial examinado, extraem-se as seguintes proposições dogmaticamente seguras.

Primeira. Purgar a mora é adimplir, de modo legalmente idôneo e tempestivo, as prestações vencidas, encargos e despesas exigíveis, com eficácia para afastar o estado de inadimplemento e convalidar o contrato, quando a lei ainda admite esse efeito.

Segunda. No regime anterior à Lei nº 13.465/2017, a jurisprudência admitia, além do prazo do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, mediante aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.

Terceira. Com a Lei nº 13.465/2017, especialmente em razão dos arts. 26-A, § 2º, 27, § 2º-B, e 39, II, deixou de existir base normativa para purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Após esse marco, o devedor dispõe apenas do direito de preferência para adquirir o imóvel.

Quarta. A lei nova aplica-se também aos contratos anteriores à sua edição quanto aos efeitos executivos da garantia ainda não consumados, sendo irrelevante a data da contratação; os marcos decisivos são a consolidação da propriedade e a ocorrência, ou não, da purga da mora.

Quinta. Preservam-se apenas as situações aperfeiçoadas antes da vigência da lei nova, em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, por se tratar de ato jurídico perfeito.

Sexta. O Tema 1.288 do STJ prevalece, na ordem infraconstitucional, sobre a orientação anterior firmada pelo IRDR 26 do TJSP, no ponto em que este condicionava a incidência da Lei nº 13.465/2017 à data da celebração do contrato.

14. Linha TemporalRegime anterior à Lei nº 13.465/2017

Até a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, prevalecia no âmbito jurisprudencial a compreensão de que, nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, a purgação da mora poderia ocorrer não apenas no prazo inicial previsto na Lei nº 9.514/1997, mas também, por aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, até a assinatura do auto de arrematação. Nesse cenário, a purgação da mora podia produzir o efeito de desfazer a consolidação da propriedade e restabelecer o contrato de financiamento.

11/7/2017 e 8/9/2017 – alteração legislativa e início de vigência prática

Com a edição da Lei nº 13.465/2017, publicada em 11/7/2017 e indicada no material como publicada no DOU de 8/9/2017, houve modificação substancial da Lei nº 9.514/1997. Foram introduzidos, entre outros, o art. 26-A, § 2º, e o art. 27, § 2º-B, além da nova redação do art. 39, II. A partir dessa reconfiguração normativa, a purgação da mora passou a ser admitida até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Após esse marco, o devedor deixou de ter direito à convalidação do contrato por purgação tardia e passou a ter apenas direito de preferência para readquirir o imóvel.

Pós-vigência da Lei nº 13.465/2017 – surgimento da divergência interpretativa

Depois da alteração legislativa, formou-se controvérsia quanto à aplicação temporal da nova disciplina. Parte da jurisprudência sustentava que a nova regra somente alcançaria contratos celebrados após sua vigência. Outra corrente entendia que a lei nova incidiria também sobre contratos anteriores, desde que a mora, a consolidação da propriedade ou os efeitos executivos da garantia ocorressem já sob o novo regime.

10/12/2018 – admissibilidade do IRDR no TJSP

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo admitiu o IRDR Tema 26, voltado a uniformizar a controvérsia sobre o prazo final para purgação da mora nos contratos imobiliários com cláusula de garantia fiduciária em razão das alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017.

25/11/2019 e 23/1/2020 – julgamento do mérito e publicação do IRDR Tema 26 do TJSP

No julgamento de mérito do IRDR, o TJSP firmou tese segundo a qual a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 teria aplicação restrita aos contratos celebrados sob sua vigência, não incidindo sobre contratos firmados antes de sua entrada em vigor, ainda que a mora ou a consolidação da propriedade ocorressem posteriormente.

Formação da linha jurisprudencial no STJ em sentido diverso

Em precedentes posteriores, o STJ passou a afirmar que a Lei nº 13.465/2017 alterou o regime jurídico da purgação da mora e que, após a consolidação da propriedade fiduciária, já não se admite purgação apta a restabelecer o contrato, mas apenas o exercício do direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. Nessa fase, amadureceu a orientação de que o critério relevante não era a data do contrato, mas a data da consolidação da propriedade e da purga da mora.

1/3/2024 – autuação do REsp nº 2.126.726/SP

Foi autuado o recurso especial que viria a ser afetado como representativo da controvérsia nacional, no qual se discutia exatamente se a alteração do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 teria aplicação apenas aos contratos celebrados sob a vigência da Lei nº 13.465/2017 ou também aos contratos anteriores.

9/10/2024 a 15/10/2024 – afetação do Tema 1.288 pelo STJ

A Segunda Seção do STJ afetou a matéria ao rito dos recursos repetitivos, registrando a necessidade de uniformização nacional da controvérsia, inclusive porque a solução até então existente não havia estabilizado a jurisprudência prática nas instâncias ordinárias.

10/12/2025 – julgamento do Tema 1.288 pela Segunda Seção do STJ

No julgamento do REsp nº 2.126.726/SP, a Segunda Seção fixou a tese repetitiva do Tema 1.288. O Tribunal definiu que a data da contratação não é o elemento determinante. Antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, deve ser desfeito o ato de consolidação, com retomada do contrato. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, se consolidada a propriedade sem purga da mora, o devedor fiduciante tem apenas o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.

14/12/2025 e 17/12/2025 – assinatura e publicação do acórdão repetitivo

O acórdão foi assinado em 14/12/2025 e publicado no DJEN em 17/12/2025, consolidando a orientação vinculante nacional. No caso concreto, o recurso especial foi provido para julgar improcedente a ação que pretendia restituir prazo para purgação da mora após a consolidação.

Efeito atual do precedente

Com a publicação do Tema 1.288, o sistema passou a adotar, de modo vinculante, a distinção entre situações perfeitas consolidadas sob a lei anterior e situações submetidas ao regime novo. O IRDR 26 do TJSP permanece historicamente relevante, mas ficou superado no ponto de conflito, pois o STJ rejeitou o critério da data de celebração do contrato e adotou o critério da data da consolidação da propriedade e da ocorrência da purga da mora.

Síntese final da evolução

A linha evolutiva do parecer é, portanto, esta: primeiro, um regime jurisprudencial que admitia purgação da mora até o auto de arrematação; depois, uma mudança legislativa que limitou a purgação até a consolidação e criou o direito de preferência pós-consolidação; em seguida, uma divergência sobre a incidência temporal dessa mudança; por fim, a uniformização nacional pelo Tema 1.288 do STJ, que fixou como marcos decisivos a consolidação da propriedade e a purga da mora, e não a data do contrato.

III – CONCLUSÃO

À vista do material normativo e jurisprudencial examinado, conclui-se que, nos contratos urbanos habitacionais garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel, a purgação da mora consiste no pagamento juridicamente eficaz do débito vencido, acrescido dos encargos e despesas legalmente exigíveis, com aptidão para restaurar a normalidade contratual apenas enquanto não ultrapassado o marco temporal fixado pela legislação aplicável.

A Lei nº 13.465/2017 promoveu alteração substancial no regime da Lei nº 9.514/1997, ao estabelecer, por um lado, que a purgação com efeito convalidante se situa até a averbação da consolidação da propriedade fiduciária e, por outro, que, após essa consolidação, o devedor fiduciante não mais retoma o contrato por purgação tardia, subsistindo apenas o direito de preferência previsto no art. 27, § 2º-B.

O Tema 1.288 do Superior Tribunal de Justiça fixou orientação vinculante no sentido de que a data da celebração do contrato não constitui o critério decisivo para a incidência da Lei nº 13.465/2017. Os elementos juridicamente relevantes são a data da consolidação da propriedade e a ocorrência, ou não, da purga da mora sob o regime então vigente. Dessa forma, a lei nova alcança também contratos anteriores à sua edição quanto às situações executivas não consumadas, preservando-se apenas os atos jurídicos perfeitos formados antes de sua vigência.

Em consequência, nas hipóteses em que, antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, já se verificara a consolidação da propriedade e a purgação da mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, impõe-se o desfazimento da consolidação e a retomada do contrato. Diversamente, nas hipóteses em que a consolidação ocorreu sob a vigência da Lei nº 13.465/2017 e a mora não foi purgada no momento juridicamente útil, não subsiste pretensão de restabelecimento do financiamento por pagamento posterior, limitando-se o devedor ao exercício do direito de preferência legal.

Sob o enfoque do sistema de precedentes, a tese repetitiva firmada no Tema 1.288 supera, no ponto de conflito, o entendimento anteriormente consolidado no IRDR Tema 26 do TJSP, devendo prevalecer nacionalmente como padrão interpretativo obrigatório para os processos que versem sobre a mesma questão de direito.

Conclui-se que a solução juridicamente segura consiste em afastar o critério da data de celebração do contrato e adotar, em conformidade com o Tema 1.288 do STJ, a data da consolidação da propriedade fiduciária e a ocorrência, ou não, da purga da mora como marcos definidores do regime aplicável, preservados apenas os atos jurídicos perfeitos formados antes da vigência da Lei nº 13.465/2017.

É esse o parecer, s.m.j.

REFERENCIAIS

BRASIL. Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966. Autoriza o funcionamento de associações de poupança e empréstimo, institui a cédula hipotecária e dá outras providências.

BRASIL. Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil.

BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana e altera, entre outros diplomas, a Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Recurso Especial nº 2.126.726/SP. Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Segunda Seção. Julgado em 10/12/2025. Publicado no DJEN em 17/12/2025. Tema Repetitivo 1.288.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Recurso Especial nº 1.649.595/RS. Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze. Terceira Turma. Julgado em 13/10/2020. Publicado no DJe em 16/10/2020, conforme referência reproduzida no acórdão do Tema 1.288.

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Recurso Especial nº 2.007.941/MG. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Terceira Turma. Julgado em 14/2/2023. Publicado no DJe em 16/2/2023, conforme referência reproduzida no acórdão do Tema 1.288.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas Tema 26. Processo nº 2166423-86.2018.8.26.0000. Relator: Desembargador Andrade Neto. Turma Especial – Privado 3. Julgamento do mérito em 25/11/2019. Publicação do acórdão em 23/1/2020.